Fin de l'encadrement des loyers en novembre 2026 : ce que le gestionnaire doit vérifier

L'encadrement du niveau des loyers est un dispositif expérimental qui plafonne le loyer de base des logements mis en location dans certaines communes de zone tendue. Instauré par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, il arrive à échéance en novembre 2026. Une proposition de loi en cours de navette parlementaire prévoit de le prolonger de deux ans, mais elle n'était pas adoptée définitivement au 12 novembre 2026.

Les sources publiques consultées ne retiennent pas exactement la même date. Le rapport n° 47 (2026-2027) de la commission des affaires économiques du Sénat, déposé le 14 octobre 2026, indique que l'expérimentation arrive à échéance le 23 novembre 2026. La fiche de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er novembre 2026, précise pour Paris, Est Ensemble et Plaine Commune que les loyers de référence s'appliquent aux baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026. L'Agence nationale pour l'information sur le logement, dans son analyse juridique à jour au 23 juillet 2026, retient pour sa part le 25 novembre 2026.

Cet écart de quarante-huit heures n'est pas un débat d'école : il tombe au milieu d'une semaine ouvrée, sur des baux qui se signent. La conduite prudente consiste à traiter le 23 novembre 2026 comme la dernière date sûre pour signer un bail sous le régime actuel, et à ne compter sur aucun des deux jours suivants. Le vocabulaire du dispositif est repris dans notre fiche de glossaire sur l'encadrement des loyers.

L'encadrement du niveau des loyers ne couvre pas l'ensemble du territoire tendu. Il ne s'applique que dans les collectivités qui en ont fait la demande et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe chaque année des loyers de référence par catégorie de logement. Selon l'analyse juridique de l'Agence nationale pour l'information sur le logement, à jour au 23 juillet 2026, le périmètre est le suivant :

• Paris, depuis le 1er juillet 2019
• Lille, Hellemmes et Lomme, depuis le 1er mars 2020
• Plaine Commune, neuf communes, depuis le 1er juin 2021
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021
• Est Ensemble, neuf communes, depuis le 1er décembre 2021
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022
• Pays basque, vingt-quatre communes, depuis le 25 novembre 2024
• Grenoble-Alpes Métropole, une partie des vingt et une communes, depuis le 20 janvier 2025

Un point échappe souvent aux commentaires de l'échéance : l'outre-mer suit un calendrier distinct. La loi du 13 juin 2025 a étendu l'expérimentation aux zones tendues des territoires ultramarins pour cinq ans, soit jusqu'en juin 2030. Une agence qui gère un portefeuille réparti entre l'hexagone et l'outre-mer ne peut donc pas raisonner avec une date unique.

La proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs est le véhicule législatif qui porte la prolongation. Déposée à l'Assemblée nationale le 28 octobre 2025 sous le numéro 2039, elle a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, puis adoptée avec modifications par le Sénat le 21 octobre 2026.

Le texte issu du Sénat ne pérennise pas le dispositif : son article 1er remplace le mot huit par le mot dix dans l'article 140 de la loi ELAN, ce qui porte la durée de l'expérimentation de huit à dix ans et repousse l'échéance à novembre 2028. Il ouvre par ailleurs à la collectivité demandeuse la possibilité de mettre fin au dispositif avant son terme.

La deuxième lecture est en cours à l'Assemblée nationale. Le texte y a été déposé le 22 octobre 2026 sous le numéro 3393, la commission des affaires économiques a rendu son rapport le 4 novembre 2026, et la séance publique est inscrite au 18 novembre 2026. Ce texte n'est pas du droit en vigueur : tant qu'il n'est pas adopté définitivement et promulgué, aucun bail ne peut être fondé sur la prolongation annoncée.

Le loyer de référence majoré est le plafond au-delà duquel le loyer de base d'un logement ne peut pas être fixé dans une commune soumise à l'encadrement du niveau des loyers. Le contrat de location doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie de logement concernée.

L'absence de ces mentions n'est pas sans conséquence. Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour mettre le bailleur en demeure de les ajouter ; sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant cette mise en demeure. Un bail signé en novembre 2026 sans ces deux lignes reste donc contestable bien après l'échéance de l'expérimentation.

Le réflexe documentaire est le même que celui qui protège la fin de bail : ce qui n'est pas écrit au moment utile ne se rattrape pas, comme le montre la mécanique décrite dans notre article sur l'état des lieux de sortie et les litiges de dépôt de garantie. La rédaction du bail et le suivi des mentions obligatoires sont travaillés dans la formation tout savoir sur la gestion locative.

Le complément de loyer est une somme qui s'ajoute au loyer de base lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent des logements comparables du secteur. Il n'est possible que si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré, et il doit figurer expressément dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, un complément de loyer ne peut plus être appliqué à un logement qui présente certaines caractéristiques défavorables. La fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 1er novembre 2026 cite notamment une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique. L'analyse de l'Agence nationale pour l'information sur le logement ajoute les sanitaires situés sur le palier, les problèmes d'humidité ou un vis-à-vis à moins de dix mètres.

Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Un complément posé sans comparaison documentée avec des logements similaires est donc une position fragile, et ce dossier de comparaison se constitue avant la signature, pas au moment de la contestation.

La sanction est administrative et relève du préfet. Lorsqu'un loyer dépasse le loyer de référence majoré, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu dans un délai de deux mois, le bailleur disposant d'un mois pour présenter ses observations.

À défaut de régularisation, l'amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le préfet peut déléguer cette compétence à certaines collectivités, notamment aux présidents d'établissement public de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, ce qui explique que le contrôle soit nettement plus actif dans certaines agglomérations que dans d'autres.

L'amende frappe le bailleur, pas son mandataire. En pratique, c'est pourtant le gestionnaire qui a fixé le loyer, rédigé le bail et archivé les justificatifs du complément : c'est donc dans son dossier que se trouvent les pièces de la réponse au préfet. Le périmètre des obligations qui pèsent sur le propriétaire est détaillé dans la formation obligations du propriétaire bailleur.

L'encadrement de l'évolution des loyers est un mécanisme distinct, qui limite la hausse du loyer entre deux locataires ou au renouvellement du bail dans les communes de zone tendue. L'encadrement du niveau des loyers, lui, plafonne le montant du loyer et ne vaut que dans les communes qui appliquent l'expérimentation.

La distinction est décisive en novembre 2026. La fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 1er novembre 2026 indique que, dans les communes de zone tendue autres que celles qui appliquent l'expérimentation, seule l'évolution du loyer est encadrée. L'échéance de novembre 2026 ne porte que sur l'expérimentation d'encadrement du niveau : elle ne touche pas le mécanisme d'encadrement de l'évolution applicable en zone tendue.

Annoncer à un bailleur que l'encadrement des loyers disparaît fin novembre est donc inexact dans la plupart des cas, et jamais exact sans préciser de quelle commune et de quel mécanisme on parle. C'est le type d'approximation qui se paie en réévaluation refusée quelques mois plus tard.

Tant que la séance publique du 18 novembre 2026 n'a pas tranché, la règle de décision est la même pour tous les baux en cours de signature : appliquer le régime actuel, sans anticiper ni sa disparition ni sa prolongation. Cinq vérifications suffisent.

• Le logement est-il situé dans une commune qui applique l'encadrement du niveau ? La liste est limitative et les dates d'entrée en vigueur diffèrent d'une agglomération à l'autre.
• L'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature est-il celui qui a servi au calcul ? Les loyers de référence sont révisés chaque année, et c'est l'arrêté applicable au jour de la signature qui compte.
• Le bail porte-t-il le loyer de référence et le loyer de référence majoré ? Leur absence ouvre au locataire une mise en demeure sous un mois, puis une saisine du juge sous trois mois.
• Le complément de loyer est-il justifié et documenté ? Il suppose que le loyer de base atteigne le plafond majoré, une caractéristique objective de localisation ou de confort, et l'absence de classe F ou G au diagnostic de performance énergétique.
• La signature intervient-elle au plus tard le 23 novembre 2026 ? C'est la dernière date sûre au regard des trois sources publiques, qui divergent sur les 23, 24 et 25 novembre.

Un bail qui passe ces cinq points est défendable quelle que soit l'issue du vote. Un bail qui échoue sur le troisième ou le quatrième reste attaquable pendant des mois, y compris si l'expérimentation s'éteint. Suivre ce type d'évolution fait partie de l'obligation de formation continue des titulaires de carte professionnelle, que couvre un cycle de formation loi ALUR de 42 heures.

• Direction de l'information légale et administrative, service-public.gouv.fr, fiche « Encadrement des loyers », vérifiée le 1er novembre 2026 et consultée le 12 novembre 2026 : atteste la liste des communes concernées, la règle du loyer de référence majoré, les conditions et interdictions du complément de loyer depuis le 18 août 2022, le délai de contestation de trois mois devant la commission départementale de conciliation, le montant des amendes de 5 000 et 15 000 euros, l'application des loyers de référence aux baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026 pour Paris, Est Ensemble et Plaine Commune, et le fait que seule l'évolution du loyer est encadrée dans les autres communes de zone tendue. Consulter la fiche sur l'encadrement des loyers
• Agence nationale pour l'information sur le logement, analyse juridique « Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues », à jour au 23 juillet 2026 et consultée le 12 novembre 2026 : atteste le fondement aux articles 139 et 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, la prolongation jusqu'au 25 novembre 2026 opérée par la loi 3DS du 21 février 2022, l'extension aux zones tendues d'outre-mer par la loi du 13 juin 2025 jusqu'en juin 2030, les dates d'entrée en vigueur commune par commune, les mentions obligatoires du bail avec les délais de mise en demeure et de saisine du juge, les caractéristiques qui interdisent le complément de loyer, ainsi que la procédure de mise en demeure préfectorale, le montant des amendes et la délégation possible aux intercommunalités. Consulter l'analyse juridique de l'agence
• Sénat, rapport n° 47 (2026-2027) de la commission des affaires économiques sur la proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, déposé le 14 octobre 2026 et consulté le 12 novembre 2026 : atteste que l'expérimentation arrive à échéance le 23 novembre 2026, que la commission a substitué une prolongation de deux ans à la pérennisation votée par l'Assemblée nationale, et que le texte avait été adopté par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Consulter le rapport de la commission
• Sénat, texte adopté n° 14 (2026-2027), proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, adopté le 21 octobre 2026 et consulté le 12 novembre 2026 : atteste que l'article 1er remplace le mot huit par le mot dix dans l'article 140 de la loi ELAN, et qu'un dispositif permet à la collectivité demandeuse de mettre fin à l'expérimentation avant son terme. Consulter le texte adopté par le Sénat
• Assemblée nationale, dossier législatif « Retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », 17e législature, consulté le 12 novembre 2026 : atteste le dépôt de la proposition de loi n° 2039 le 28 octobre 2025, l'adoption en première lecture le 11 décembre 2025, le dépôt du texte n° 3393 le 22 octobre 2026, le rapport de commission n° 3432 du 4 novembre 2026 et l'inscription de la séance publique de deuxième lecture au 18 novembre 2026. Consulter le dossier législatif