État des lieux de sortie : les litiges qui reviennent et comment les couper

L'état des lieux de sortie est obligatoire pour toute location d'un logement à usage de résidence principale. L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose qu'il soit établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par leurs mandataires, lors de la remise des clés. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état d'usage et aucune dégradation ne peut lui être imputée.

Cette présomption, posée par l'article 1731 du code civil, est la première cause de perte de dossier en gestion locative. Elle joue dès que l'état des lieux d'entrée manque, est incomplet ou n'est pas signé. Le document de sortie ne vaut donc jamais seul : il ne produit d'effet que par comparaison avec celui d'entrée, ce qui suppose que les deux aient été rédigés avec le même niveau de détail. C'est le point que travaille la formation réaliser un état des lieux.

Le refus du locataire de se présenter ne dispense pas le bailleur : chacune des parties peut faire appel à un commissaire de justice pour dresser le constat, selon les modalités rappelées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 est le texte qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et la prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Il liste les mentions que le document doit comporter, à l'entrée comme à la sortie, sous peine de perdre sa force probante en cas de contestation.

• Le type d'état des lieux, entrée ou sortie, et sa date d'établissement.
• La localisation du logement et l'identité ainsi que le domicile ou le siège social du bailleur.
• Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux.
• La description précise de l'état des revêtements de sols, murs et plafonds, pièce par pièce.
• L'état des équipements et des éléments du logement mentionnés au contrat.
• La signature des parties ou de leurs mandataires.

À la sortie s'ajoutent deux mentions propres : la nouvelle adresse ou le nouveau domicile du locataire, et la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée. Le document peut être établi sur support papier ou électronique, et remis en main propre ou sous forme dématérialisée. Le locataire dispose de dix jours après l'établissement de l'état des lieux d'entrée pour en demander la modification, et jusqu'à la fin du premier mois de chauffe pour les éléments de chauffage : une demande formulée dans ce délai et refusée sans motif est une faille qui se paiera à la sortie.

La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et des éléments d'équipement dont le logement est constitué. Cette définition est celle du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Sa conséquence est directe : la vétusté ne se facture pas au locataire, seule la dégradation lui est imputable.

La ligne de partage se déplace avec la durée d'occupation. Une moquette usée après neuf ans de bail relève de la vétusté ; la même moquette brûlée après dix-huit mois relève de la dégradation. Pour objectiver cet arbitrage, les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté au moment de la signature du bail, fixant des durées de vie théoriques et des coefficients d'abattement par élément.

Cette grille reste facultative. Elle n'est opposable que si elle a été convenue et annexée au contrat de location : une grille sortie du tiroir le jour de l'état des lieux de sortie n'a aucune valeur. C'est l'arbitrage à faire à la prise de mandat de gestion, pas à la restitution des clés.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsque des retenues sont justifiées. Le point de départ est la remise des clés, pas la date de l'état des lieux ni la fin du préavis.

Toute retenue doit être justifiée par l'état des lieux de sortie et par des devis ou des factures. À défaut de restitution dans le délai, le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Ces règles sont rappelées par l'ANIL dans son analyse sur la restitution du dépôt de garantie, consultée le 24 septembre 2026.

En logement situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, le solde devant être restitué dans le mois qui suit l'approbation des comptes. C'est une faculté encadrée, pas une réserve de confort : elle suppose que la régularisation des charges soit réellement en cours.

Les frais d'état des lieux de sortie sont à la charge du bailleur lorsqu'ils sont confiés à un professionnel mandaté. Seul l'état des lieux d'entrée peut donner lieu à une facturation partagée avec le locataire, et cette facturation est plafonnée.

Le plafond est fixé à 3 € toutes taxes comprises par mètre carré de surface habitable, en application du décret du 1er août 2014, et la part demandée au locataire ne peut excéder celle supportée par le bailleur. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes le rappelle dans sa fiche pratique consacrée à la facturation des états des lieux, consultée le 24 septembre 2026.

Lorsque l'une des parties refuse de participer et qu'un commissaire de justice est saisi, le coût du constat est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. Facturer un état des lieux de sortie au locataire, ou dépasser le plafond à l'entrée, expose l'agence à un redressement lors d'un contrôle de la répression des fraudes.

Les contentieux de fin de bail se concentrent sur un nombre réduit de situations, toutes prévisibles et toutes évitables en amont.

• L'état des lieux d'entrée trop sommaire. Des formules comme « bon état » ou « état d'usage » sans description pièce par pièce rendent toute comparaison impossible et font jouer la présomption de l'article 1731 du code civil.
• La retenue non justifiée. Une somme retenue sans devis ni facture est contestable en bloc, même si la dégradation est réelle et décrite.
• La vétusté facturée comme une dégradation. Le remplacement à neuf d'un élément en fin de vie théorique, sans abattement, est la retenue la plus systématiquement annulée.
• Le dépassement du délai. La majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé transforme un dossier gagnable en dossier perdu, quelle que soit la qualité de l'état des lieux.

Ces quatre points relèvent de la pratique quotidienne du gestionnaire plus que du droit : ils se traitent par la méthode, que couvrent les modules de gestion locative et consacré à la sortie du locataire.

Avant de valider une retenue sur le dépôt de garantie, passez chaque poste par les cinq questions suivantes. Une seule réponse négative suffit à abandonner la retenue.

• Le désordre est-il décrit dans l'état des lieux de sortie, pièce par pièce, et absent de l'état des lieux d'entrée ?
• Le document d'entrée était-il lui-même détaillé, daté et signé par les deux parties ?
• L'élément concerné est-il hors de sa durée de vie théorique, et une grille de vétusté annexée au bail impose-t-elle un abattement ?
• La somme retenue est-elle couverte par un devis ou une facture, remis au locataire avec le décompte ?
• Le décompte partira-t-il dans les deux mois qui suivent la remise des clés ?

Si une retenue passe ces cinq filtres et reste contestée, la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges portant sur l'état des lieux et le dépôt de garantie, sur le fondement de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Sa saisine est gratuite et n'est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, mais son avis peut ensuite être produit devant le tribunal.

Ces heures de gestion locative s'imputent sur votre obligation de formation continue : elles entrent dans le cycle de 42 heures sur trois ans et se financent comme le reste du parcours. Pour traiter la fin de bail en une session courte, le pack gestion locative 14 h couvre l'état des lieux, la sortie du locataire et la restitution du dépôt.

• Agence nationale pour l'information sur le logement, fiche « État des lieux d'entrée et de sortie : modalités, coût », consultée le 24 septembre 2026. Atteste du caractère contradictoire de l'état des lieux, de la présomption de l'article 1731 du code civil en l'absence d'état des lieux d'entrée, du délai de dix jours de modification et du premier mois de chauffe, et de la prise en charge des frais de sortie par le bailleur.
• Agence nationale pour l'information sur le logement, analyse juridique « Modalités d'établissement de l'état des lieux et prise en compte de la vétusté » (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), consultée le 24 septembre 2026. Atteste de la liste des mentions obligatoires, des mentions propres à l'état des lieux de sortie, de la définition de la vétusté et du caractère facultatif de la grille de vétusté.
• Agence nationale pour l'information sur le logement, parole d'expert « Restitution du dépôt de garantie : quels sont les délais ? », consultée le 24 septembre 2026. Atteste du délai d'un mois et du délai de deux mois à compter de la remise des clés, de l'exigence de justification des retenues, de la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard et de la provision de 20 % en copropriété.
• Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, fiche pratique « Location : facturation des états des lieux », consultée le 24 septembre 2026. Atteste du plafond de 3 € toutes taxes comprises par mètre carré de surface habitable issu du décret du 1er août 2014 et de la règle de partage avec le bailleur.
• Agence départementale d'information sur le logement des Bouches-du-Rhône, fiche « Commission départementale de conciliation », consultée le 24 septembre 2026. Atteste de la compétence de la commission sur les litiges d'état des lieux et de dépôt de garantie, de la gratuité de la saisine et du fondement de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989.