L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. Cette définition figure à l'article 578 du code civil. Concrètement, l'usufruitier peut utiliser le bien, par exemple habiter un logement, et en percevoir les fruits, par exemple les loyers d'un appartement donné en location. En revanche, il ne peut pas le vendre seul ni le détruire.
L'usufruit résulte d'un démembrement de propriété : la pleine propriété est divisée entre l'usufruitier, qui dispose de l'usage et des revenus, et le nu-propriétaire, qui conserve le droit de disposer du bien. Il peut naître de la loi, notamment en matière de succession au profit du conjoint survivant, ou de la volonté des parties, par exemple lors d'une donation avec réserve d'usufruit ou d'une acquisition démembrée.
L'usufruit est temporaire. Consenti à une personne physique, il s'éteint au plus tard à son décès ; il peut aussi être prévu pour une durée déterminée. À son extinction, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans formalité particulière. Pendant sa durée, la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire obéit à des règles précises : l'usufruitier supporte en principe l'entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations.
Pour le professionnel, un bien démembré exige une attention particulière. La vente de la pleine propriété suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire, et le mandat doit être signé par tous. En gestion locative, c'est en principe l'usufruitier qui perçoit les loyers et qui signe le bail, sous réserve des règles propres aux baux ruraux et commerciaux.
Référence : Code civil, article 578.