Une servitude est une charge imposée à un immeuble au profit d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent. L'article 637 du code civil la définit comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. L'immeuble qui supporte la charge est appelé fonds servant, celui qui en bénéficie fonds dominant. La servitude est attachée aux fonds et non aux personnes : elle se transmet donc avec le bien lors d'une vente.
Le code civil distingue les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux, comme l'écoulement des eaux, celles établies par la loi, comme le droit de passage accordé au propriétaire d'un terrain enclavé, et celles établies par le fait de l'homme, c'est-à-dire par convention entre propriétaires. Il existe aussi des servitudes d'utilité publique, liées à l'urbanisme ou aux réseaux, qui limitent l'usage du sol dans l'intérêt général.
Dans la pratique, les servitudes les plus courantes sont les servitudes de passage, de vue, de canalisation ou de non-construction. Une servitude conventionnelle est constatée dans un acte, qui doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux acquéreurs successifs.
Pour l'agent immobilier, identifier les servitudes est un point de vigilance majeur. Une servitude peut réduire la jouissance d'un bien, limiter un projet d'extension ou peser sur la valeur. Le titre de propriété du vendeur et les documents d'urbanisme permettent d'en prendre connaissance ; l'acquéreur doit en être informé avant de s'engager, car elles seront rappelées dans l'avant-contrat puis dans l'acte de vente.
Référence : Code civil, article 637.