Dans son sens juridique précis, la promesse de vente est une promesse unilatérale : le vendeur, appelé promettant, s'engage à vendre son bien à un acquéreur déterminé, appelé bénéficiaire, qui dispose d'un délai pour lever l'option, c'est-à-dire pour décider d'acheter. L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie accorde à l'autre le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Le même article précise que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le vendeur est donc fermement engagé pendant toute la durée de l'option, tandis que l'acquéreur reste libre d'acheter ou non. En contrepartie de cette immobilisation, le bénéficiaire verse généralement une indemnité d'immobilisation, qui reste acquise au vendeur si l'option n'est pas levée alors que les conditions suspensives sont réalisées.
La promesse unilatérale se distingue du compromis de vente, ou promesse synallagmatique, par lequel vendeur et acquéreur s'engagent réciproquement l'un à vendre, l'autre à acheter. Dans le langage courant, les deux termes sont souvent confondus, mais leurs effets en cas de désistement diffèrent sensiblement. Une promesse unilatérale portant sur un immeuble consentie pour une durée supérieure à dix-huit mois doit être constatée par acte authentique.
Pour le professionnel, choisir le bon avant-contrat et expliquer ses conséquences à chaque partie fait partie de son devoir de conseil. Il lui appartient notamment de préciser clairement les délais, le montant de l'indemnité d'immobilisation et les conditions suspensives retenues.
Référence : Code civil, article 1124.