Une condition suspensive est une clause qui subordonne la naissance d'une obligation à la réalisation d'un événement futur et incertain. Tant que l'événement ne s'est pas produit, l'obligation existe en germe mais ne produit pas pleinement ses effets. Si l'événement se réalise dans le délai prévu, le contrat devient pleinement efficace ; s'il ne se réalise pas, le contrat est réputé n'avoir jamais produit d'effet et les parties sont libérées. Le régime de la condition est fixé par les articles 1304 et suivants du code civil.
En transaction immobilière, les avant-contrats, compromis ou promesses de vente, comportent presque toujours des conditions suspensives. La plus connue est la condition d'obtention du prêt, qui protège l'acquéreur finançant tout ou partie de son achat par un crédit : s'il ne l'obtient pas malgré ses démarches, il récupère les sommes versées. D'autres conditions sont fréquentes : obtention d'un permis de construire, absence de servitude grave révélée par les documents d'urbanisme, absence d'exercice d'un droit de préemption, vente préalable d'un autre bien.
Pour être efficace, une condition suspensive doit être rédigée avec précision : événement visé, délai de réalisation, caractéristiques du prêt recherché, obligations de la partie concernée. La partie qui empêche volontairement la réalisation de la condition ne peut pas s'en prévaloir, la condition étant alors réputée accomplie.
Pour le négociateur, la rédaction des conditions suspensives est l'un des points les plus sensibles de l'avant-contrat. Une clause imprécise est une source fréquente de litiges au moment où l'une des parties souhaite se désengager. Le professionnel doit donc adapter chaque condition à la situation réelle des parties.
Référence : Code civil, articles 1304 et suivants.