La capacité d'emprunt désigne le montant maximal qu'un ménage peut emprunter pour financer un projet immobilier, compte tenu de ses revenus, de ses charges, de son apport personnel, de la durée du prêt et du taux proposé par la banque. Elle se distingue de la capacité d'achat, qui ajoute l'apport au montant empruntable et doit intégrer les frais d'acquisition. Elle constitue l'une des premières données à établir avant toute recherche de bien, car elle détermine le budget réaliste de l'acquéreur.
Son calcul repose d'abord sur le taux d'effort, c'est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Depuis le 1er janvier 2022, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière est devenue juridiquement contraignante pour les établissements de crédit : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance comprise, et la durée du crédit est en principe limitée à 25 ans. Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation encadrée.
Au-delà de ce ratio, la banque examine le reste à vivre, c'est-à-dire la somme dont le ménage dispose chaque mois une fois ses charges fixes payées, ainsi que la stabilité des revenus, l'épargne résiduelle et le comportement bancaire. Deux ménages aux revenus identiques peuvent donc obtenir des capacités d'emprunt différentes.
Pour l'agent immobilier, connaître la capacité d'emprunt d'un acquéreur dès la découverte évite les visites inutiles et sécurise la suite du dossier, notamment la condition suspensive d'obtention de prêt figurant dans le compromis de vente. Le professionnel n'a pas à se substituer à la banque ou au courtier, mais il doit savoir poser les bonnes questions.