TRACFIN en agence immobilière : qui déclare, quand et sur quoi ?

Les professionnels de l'immobilier sont assujettis à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme par l'article L. 561-2, 8° du code monétaire et financier, qui renvoie aux activités de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : achat, vente, recherche, échange et location d'immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières et contrats de jouissance à temps partagé. Pour la location, l'obligation ne s'applique qu'à partir d'un loyer mensuel de 10 000 euros.

TRACFIN est la cellule de renseignement financier française, rattachée au ministère de l'Économie et des Finances, chargée de recueillir et d'analyser les signalements des professionnels assujettis. Son nom complet est Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins.

L'obligation pèse sur la structure, donc sur le titulaire de la carte professionnelle T, et elle se diffuse à chaque collaborateur qui participe aux diligences. Le rapport d'activité et d'impact 2025 de TRACFIN, publié le 7 septembre 2026, rappelle que la loi du 13 juin 2025 relative au narcotrafic étendra l'assujettissement aux marchands de biens et aux promoteurs immobiliers au plus tard le 10 juillet 2027. Cette obligation est distincte de l'obligation de formation continue de 42 heures par cycle de trois ans qui conditionne le renouvellement de la carte : les deux se cumulent et ne se remplacent pas.

Le déclarant est la personne habilitée à transmettre les déclarations de soupçon à TRACFIN au nom de l'agence. Le correspondant est la personne qui reçoit les demandes du service et assure le dialogue courant avec lui. Le code monétaire et financier impose de désigner l'un et l'autre, et la même personne peut occuper les deux fonctions dans une structure de petite taille.

Aucun collaborateur ne déclare en son nom propre. Le négociateur ou le mandataire qui détecte une anomalie la fait remonter au déclarant, qui apprécie et transmet. Ce circuit interne doit être écrit : la brochure publiée en janvier 2026 par TRACFIN et la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes à destination des professionnels de l'immobilier classe les procédures de vigilance et le contrôle interne parmi les premières obligations, avant même la déclaration elle-même.

La désignation s'effectue lors de l'inscription de l'agence à la plateforme de télédéclaration de TRACFIN. Une agence qui n'a désigné personne est en manquement, même si elle n'a jamais eu le moindre soupçon à déclarer.

Une déclaration de soupçon porte sur les sommes ou les opérations dont le professionnel sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner qu'elles proviennent d'une infraction passible de plus d'un an d'emprisonnement, qu'elles participent à une fraude fiscale ou qu'elles concourent au financement du terrorisme. L'article L. 561-15 du code monétaire et financier en fixe le périmètre, tentatives comprises.

Le soupçon ne suppose ni preuve ni qualification pénale. Il naît d'une incohérence. La brochure TRACFIN de janvier 2026 détaille trois cas réels et les critères qui les ont déclenchés :

• un décalage entre les revenus connus de l'acquéreur et le prix du bien, sans recours au crédit ;
• l'intervention très active d'un tiers qui n'apparaît pas à l'acte ;
• une demande de paiement partiel en espèces, ou un empressement anormal à conclure ;
• des fonds provenant d'un compte ouvert dans un État à fiscalité avantageuse, sans justification de leur origine ;
• des avenants successifs qui modifient l'identité de l'acquéreur ;
• en location, une absence de visite, une urgence inexpliquée et des pièces d'identité jamais transmises.

Ces critères ne valent pas automatisme. Ils signalent le moment où l'examen renforcé prévu par l'article L. 561-10-2 du code monétaire et financier devient obligatoire : l'agence doit alors se renseigner sur l'origine des fonds, sur l'objet de l'opération et sur la destination des sommes, puis consigner le résultat par écrit.

La déclaration de soupçon précède en principe l'exécution de l'opération. Ce séquencement n'est pas formel : il conditionne l'exercice par TRACFIN de son droit d'opposition, d'une durée de dix jours ouvrables prévue par l'article L. 561-24 du code monétaire et financier. Lorsque le soupçon naît après l'opération, la déclaration est transmise sans délai.

En pratique, pour une vente, le point de bascule se situe au plus tard à la signature du compromis, et non à l'acte authentique : s'en remettre au notaire revient à déclarer trop tard. Pour une location soumise au seuil de 10 000 euros mensuels, il se situe avant la remise des clés.

La transmission passe exclusivement par ERMES, la plateforme de télédéclaration de TRACFIN. Son accès est gratuit, après inscription en ligne, et le formulaire comporte un tronc commun et des champs propres à la profession immobilière. Une déclaration adressée par courriel ou par courrier n'a pas de valeur.

Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 crée l'article D. 561-38-1-1 du code monétaire et financier et transforme la formation anti-blanchiment en obligation documentée. Il met en œuvre le troisième alinéa de l'article L. 561-34 du même code, issu de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 relative au narcotrafic. Former ses équipes ne suffit plus : l'agence doit pouvoir le démontrer.

Trois exigences en découlent :

• une formation dès l'embauche, puis à intervalles réguliers, pour tout collaborateur qui participe aux diligences de vigilance, et non pour le seul titulaire de la carte professionnelle ;
• un contenu proportionné aux fonctions, à la position hiérarchique et à la classification des risques de l'agence, incluant les sanctions encourues en cas de manquement ;
• des justificatifs nominatifs conservés pendant toute la durée des fonctions du collaborateur, puis cinq ans après son départ.

Ces justificatifs sont le programme suivi, les dates, les noms, les attestations et les supports pédagogiques. Autant de pièces qu'une attestation nominative permet de produire sans reconstitution a posteriori. Le module consacré à la lutte contre le blanchiment et à TRACFIN et le cycle déontologie et non-discrimination répondent à deux obligations distinctes, mais s'archivent exactement de la même manière.

La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes est l'autorité de contrôle des professionnels de l'immobilier en matière de lutte anti-blanchiment, en application des articles L. 561-36 et R. 561-40 du code monétaire et financier. Elle vérifie l'existence et la qualité des procédures, et peut adresser des injonctions.

Les manquements sont instruits par la Commission nationale des sanctions. La brochure TRACFIN de janvier 2026 indique une sanction pécuniaire de 500 à 50 000 euros pour les personnes morales et de 500 à 8 000 euros pour les personnes physiques, ainsi que des interdictions temporaires d'exercice de deux mois à un an. Elle relève qu'en 2023, la Commission nationale des sanctions a rendu 28 décisions visant des agences immobilières.

Le volume déclaratif du secteur reste faible au regard du risque identifié. Le rapport d'activité et d'impact 2025 de TRACFIN recense 662 déclarations de soupçon émises par les professionnels de l'immobilier en 2025, contre 514 en 2024, soit une hausse de 29 pour cent, sur un total national de 278 484 déclarations. Le secteur pèse donc environ 0,24 pour cent du flux, alors que l'analyse nationale des risques classe son exposition au niveau élevé. Cet écart explique la pression de contrôle. Les formations juridiques et fiscales du catalogue traitent cette matière.

La règle de décision tient en une phrase : si une opération ne s'explique pas par la situation connue du client, l'agence conduit et documente l'examen renforcé, et si l'explication manque toujours au terme de cet examen, elle déclare.

Six pièces doivent exister et pouvoir être présentées à tout moment :

• la classification des risques de l'agence, écrite et datée ;
• les procédures internes de vigilance et de contrôle interne ;
• la désignation nominative du déclarant et du correspondant TRACFIN ;
• les dossiers d'identification des clients et, le cas échéant, des bénéficiaires effectifs, conservés cinq ans après la fin de la relation d'affaires ;
• les comptes rendus écrits des examens renforcés, y compris lorsqu'ils n'ont débouché sur aucune déclaration ;
• le plan de formation et les justificatifs nominatifs exigés depuis le décret du 24 avril 2026.

Une agence capable de produire ces six pièces est en règle, même si elle n'a jamais déclaré. Une agence qui n'en produit aucune est en manquement, même si elle n'a jamais rencontré d'opération douteuse. Les packs de formation Parcours Immo couvrent la conformité métier et l'obligation loi ALUR dans un même cycle, avec attestation nominative délivrée sous 24 heures.

• TRACFIN et direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, brochure « Professionnels de l'immobilier », janvier 2026, consultée le 8 octobre 2026. Atteste le périmètre d'assujettissement et le seuil de 10 000 euros en location, la désignation du déclarant et du correspondant, les cas typologiques, le canal ERMES, la compétence de la DGCCRF et les montants des sanctions de la Commission nationale des sanctions.
• TRACFIN, rapport d'activité et d'impact 2025, publié le 7 septembre 2026, consulté le 8 octobre 2026. Atteste les 278 484 déclarations de soupçon reçues en 2025, les 662 déclarations émises par les professionnels de l'immobilier contre 514 en 2024, et l'extension d'assujettissement aux marchands de biens et promoteurs prévue au plus tard le 10 juillet 2027.
• MySweetImmo, article du 30 avril 2026 consacré au décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, consulté le 8 octobre 2026. Atteste la création de l'obligation de formation documentée, son rattachement à la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 et la conservation des justificatifs cinq ans après le départ du collaborateur.