L'état des lieux est le document qui décrit, pièce par pièce, l'état d'un logement et de ses équipements au moment de l'entrée du locataire, puis au moment de sa sortie. La comparaison des deux documents permet de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire et, le cas échéant, de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Il porte aussi bien sur les murs, sols et plafonds que sur les équipements : menuiseries, installations sanitaires, appareils de chauffage, électroménager fourni et relevés des compteurs.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Celui-ci est établi contradictoirement et signé par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, par exemple l'agent immobilier. Il est joint au contrat de location. Lorsqu'il ne peut être établi à l'amiable, il est réalisé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état d'usage. La vétusté, définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal, ne peut être mise à la charge du locataire. Une grille de vétusté peut être convenue entre les parties pour faciliter l'appréciation de cette usure.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de retenue justifiée. Un état des lieux précis, photographié et daté protège ainsi autant le bailleur que le locataire.
Référence : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2.