Les arrhes sont une somme versée par l'une des parties au moment de la conclusion d'un engagement, qui permet à chacune d'elles de revenir sur sa parole moyennant une contrepartie financière. Elles constituent donc une faculté de dédit, et non un premier paiement ferme du prix. Leur montant est librement fixé par les parties, qui ont tout intérêt à qualifier clairement la somme dans l'écrit qui constate leur accord afin d'éviter toute discussion ultérieure.
Le régime des arrhes est posé par l'article 1590 du code civil : si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues en restituant le double. L'acquéreur qui renonce abandonne ainsi la somme versée ; le vendeur qui renonce doit rembourser le double de ce qu'il a reçu.
Les arrhes se distinguent de l'acompte. L'acompte est un paiement partiel qui traduit un engagement définitif : aucune des parties ne peut se dédire en l'abandonnant, et celle qui n'exécute pas son obligation peut être contrainte à l'exécution ou condamnée à des dommages et intérêts. La qualification dépend des termes employés et de la volonté des parties ; en cas de doute, il appartient au juge de l'apprécier.
En transaction immobilière, les avant-contrats prévoient plus souvent un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation que des arrhes au sens strict. Le professionnel doit employer le terme exact dans les documents qu'il rédige, car la qualification retenue détermine les conséquences d'un désistement pour chacune des parties.
Référence : Code civil, article 1590.