DVF Etalab : estimer un bien et justifier le prix au client

La base des demandes de valeurs foncières, désignée par le sigle DVF, est le fichier public qui recense les ventes immobilières déclarées à la direction générale des finances publiques. Elle est diffusée en données ouvertes sur la plateforme data.gouv.fr en application du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 et de l'article R. 112 A-3 du livre des procédures fiscales. Chaque mutation y porte une date, un prix, une localisation cadastrale et une surface.

Le périmètre couvre les transactions des cinq dernières années, à l'exception du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. L'explorateur public des données de valeur foncière croise ces mutations avec le plan cadastral informatisé, la base de données nationale des bâtiments et le registre national d'immatriculation des copropriétés. Une vente se rattache ainsi à une parcelle précise, et non à une commune entière.

Pour un titulaire de la carte professionnelle T, lire correctement cette base est un enjeu de méthode. L'avis de valeur est le document sur lequel le vendeur fonde sa décision de confier son bien, et il doit pouvoir être expliqué ligne à ligne. Les formations de transaction du catalogue abordent cette méthode, et les heures suivies s'imputent sur le cycle de 42 heures de la loi ALUR.

Les limites de la base ne sont pas des défauts cachés : la direction générale des finances publiques les documente elle-même sur la page du jeu de données. Elles conditionnent la façon dont un chiffre issu de DVF peut être opposé à un client.

• Quatre territoires absents. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte ne figurent ni dans DVF, ni dans le service Patrim.
• Une profondeur de cinq ans. Au-delà, la base ne conserve rien : aucune série longue n'est reconstituable à partir de la seule publication en cours.
• Un rythme semestriel. Les fichiers sont mis à jour en avril et en octobre, ce qui laisse structurellement hors champ les ventes les plus récentes.
• Un remplacement intégral à chaque publication. Chaque mise à jour supprime puis remplace tous les fichiers antérieurs, et de nouvelles transactions peuvent être ajoutées à des millésimes déjà publiés. La même recherche ne rend donc pas nécessairement le même résultat d'un semestre à l'autre.
• Une saisie faillible et reconnue comme telle. Les données proviennent des services de la publicité foncière, et la direction générale des finances publiques ouvre une adresse de signalement des erreurs.

Conséquence pratique : un prix relevé dans DVF est une référence déclarative à un instant donné, pas une valeur certifiée. Il se cite avec sa date de mutation et la date de la publication dont il est extrait.

La mise à jour de DVF est semestrielle : elle intervient en avril et en octobre. La publication la plus récente date du 12 octobre 2026, selon la fiche du jeu de données tenue par les ministères économiques et financiers sur data.gouv.fr. Entre deux publications, aucune vente nouvelle n'entre dans la base.

À ce rythme s'ajoute le délai de traitement : une mutation doit avoir été saisie par le service de la publicité foncière pour être versée au fichier. Un bien vendu au cours de l'été 2026 peut donc n'apparaître qu'à la publication d'avril 2027, voire plus tard.

En rendez-vous d'estimation, cela se traduit par une règle simple à énoncer au vendeur : les références citées s'arrêtent à une date, et cette date doit figurer dans le document. Un vendeur qui connaît une vente récente dans son immeuble et ne la retrouve pas dans votre tableau n'y verra pas un oubli si le périmètre temporel a été annoncé.

Patrim est le service de recherche de transactions immobilières mis à disposition par la direction générale des finances publiques dans l'espace particulier du site des impôts. Selon la fiche publiée par service-public.gouv.fr, il aide à estimer la valeur d'un bien dans le cadre d'une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière ou de succession, d'un acte de donation, d'une procédure administrative telle qu'un contrôle fiscal ou une expropriation, d'une vente ou d'une acquisition envisagée, ou du calcul des aides au logement.

La même fiche précise que l'accès suppose les identifiants impots.gouv.fr de la personne qui interroge le service. Un conseiller ne peut donc pas consulter Patrim à la place de son client avec son propre compte : c'est un outil que le vendeur manipule lui-même, le cas échéant pendant le rendez-vous. Les exclusions territoriales y sont identiques à celles de DVF.

Les indices Notaires-Insee donnent la troisième lecture, celle de la tendance. Selon les Informations rapides n° 224 publiées le 18 septembre 2026, les prix des logements anciens reculent de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 en données corrigées des variations saisonnières, après un repli de 0,2 % au premier trimestre, soit une baisse de 0,8 % sur un an en données brutes. Ces indices sont construits à partir des bases notariales : ils ne donnent pas le prix d'un bien, ils donnent le sens du marché sur lequel vos références passées doivent être recalées.

Trois sources, trois usages : DVF pour les références individuelles, Patrim pour le besoin déclaratif du client, les indices pour la tendance. Les métiers concernés par cette lecture croisée sont détaillés dans les formations du parcours conseiller immobilier.

La publication de DVF est assortie d'un avertissement explicite de la direction générale des finances publiques : le fichier contient des données à caractère personnel. La réutilisation ne doit permettre ni la ré-identification indirecte des personnes concernées, ni l'indexation des données par des moteurs de recherche externes, et la lecture des conditions générales d'utilisation est recommandée.

Deux usages doivent donc être distingués. Dans un document remis en main propre au vendeur, citer des références avec leur rue, leur surface et leur prix relève de l'usage normal d'une donnée ouverte. Publier le même tableau sur le site de l'agence, dans une annonce ou dans une page de quartier indexable, c'est exposer des adresses et des prix à l'indexation : l'avertissement de la direction générale des finances publiques vise précisément ce cas.

La parade ne coûte rien à la qualité de l'argumentation : agréger. Un prix moyen au mètre carré par secteur, une fourchette haute et basse, un nombre de références retenues disent la même chose qu'une liste nominative, sans exposer de transaction identifiable.

Une estimation défendable est une estimation dont chaque étape peut être reconstituée devant le vendeur. Sept étapes suffisent.

• Délimiter le secteur à l'échelle de la rue ou de l'îlot, en s'appuyant sur la référence cadastrale plutôt que sur la commune.
• Fixer la fenêtre temporelle et la dire : vingt-quatre mois glissants constituent une base lisible, à condition de rappeler la date de la dernière publication.
• Écarter les mutations non comparables : nature du bien différente, surface sans rapport, valeurs extrêmes isolées.
• Ramener chaque référence au prix au mètre carré de surface bâtie, pour rendre les lignes comparables entre elles.
• Corriger par ce que la base ne contient pas : état général, étage, exposition, travaux réalisés, performance énergétique.
• Recaler la série sur la tendance la plus récente publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
• Écrire la méthode dans l'avis de valeur : sources, période, nombre de références retenues, corrections appliquées et leur sens.

Cette dernière étape est celle qui transforme un chiffre en argument. Elle conditionne aussi la suite de la relation : le type de mandat que le vendeur acceptera dépend largement de la confiance accordée à la valeur annoncée. La formation Pratique de la transaction reprend cette séquence, du repérage des comparables à la rédaction de l'avis de valeur.

Sept vérifications, à passer sur le document fini plutôt que sur le fichier de travail.

• Le secteur de comparaison est-il défini à l'échelle de la rue ou de l'îlot, et non de la commune ?
• Le bien se situe-t-il dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle ou à Mayotte ? Dans ce cas, DVF ne couvre pas le territoire et une autre source est nécessaire.
• La date de la dernière publication de la base figure-t-elle dans le document ?
• Combien de références comparables restent-elles après tri ? En deçà de cinq, la fourchette annoncée doit être élargie, et le document doit le dire.
• Les corrections d'état, d'étage et de performance énergétique sont-elles écrites, et pas seulement appliquées de tête ?
• La tendance de marché citée porte-t-elle un trimestre et une année de référence ?
• Le document agrège-t-il les données, sans liste d'adresses nominatives destinée à une publication indexable ?

Règle de décision : si une seule de ces sept vérifications reste sans réponse écrite dans le document, l'avis de valeur n'est pas en état d'être discuté avec le vendeur. Il se retravaille avant d'être remis, jamais pendant le rendez-vous.

Les heures consacrées à la méthode d'estimation s'imputent sur l'obligation de formation continue : les packs de formation Parcours Immo permettent de les combiner avec les modules obligatoires de déontologie et de non-discrimination.

• Ministères économiques et financiers, direction générale des finances publiques, jeu de données Demandes de valeurs foncières, dernière mise à jour du 12 octobre 2026, consulté le 29 octobre 2026. Atteste le fondement juridique, décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 et article R. 112 A-3 du livre des procédures fiscales, la fréquence semestrielle de mise à jour en avril et en octobre, le remplacement intégral des fichiers à chaque publication, l'exclusion du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte, et les conditions de réutilisation relatives aux données à caractère personnel.
• data.gouv.fr, Explorateur des données de valeur foncière, consulté le 29 octobre 2026. Atteste la profondeur de cinq ans des transactions publiées et le croisement avec le plan cadastral informatisé, la base de données nationale des bâtiments et le registre national d'immatriculation des copropriétés.
• Service-public.gouv.fr, fiche Patrim : rechercher des transactions immobilières pour aider à estimer la valeur d'un bien immobilier, page modifiée le 11 septembre 2025, consultée le 29 octobre 2026. Atteste les finalités d'usage du service, l'exigence des identifiants impots.gouv.fr et l'exclusion des mêmes départements.
• Institut national de la statistique et des études économiques, Informations rapides n° 224 du 18 septembre 2026, consultées le 29 octobre 2026. Attestent le recul de 1,0 % des prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 en données corrigées des variations saisonnières, la baisse de 0,8 % sur un an en données brutes et l'origine notariale des indices Notaires-Insee.