Qu'est-ce que la fiscalité des revenus fonciers ?

I. Généralités

Les catégories de revenus fonciers pour l'impôt sur le revenu comprennent les biens bâtis (bâtiments, maisons, usines, etc.) ou non bâtis (terres agricoles, etc.) ou une part dans un fonds d'investissement immobilier, voire un bateau (en l'occurrence comme résidence et utilisé en un point fixe).

Cette catégorie ne couvre pas les revenus locatifs (ou de sous-location) des logements meublés (imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC) ni les revenus de sous-location des immeubles nus (imposés dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux). Entreprise - BNC). Il ne traite pas non plus des revenus locatifs du commerce, de l'industrie, de l'agriculture, de la liberté ou de l'artisanat.

Il existe deux systèmes différents d'impôt sur les revenus fonciers : le système d'impôt micro-foncier et le système réel d'imposition. Ces revenus sont également soumis aux cotisations sociales et, dans certains cas, aux revenus locatifs.

II. Le régime micro-foncier est un régime simplifié d'imposition des revenus fonciers.

• Il est réservé aux contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros. Ce seuil est annuel et n'est pas considéré au prorata.
• Il permet d'alléger les obligations déclaratives (seuls les revenus bruts et les adresses patrimoniales sont à déclarer sur une déclaration classique 2042).
• Le revenu net de la propriété (bénéfice de la propriété) est calculé en diminuant de 30 % le revenu brut de la propriété. Cet abattement correspond à une déduction forfaitaire de la part des charges du propriétaire.

Le choix du régime porte sur l'ensemble des revenus fonciers d'un même foyer imposable. Il ne peut y avoir une rente régie par le micro-régime et une autre rente régie par la réalité. Les micro-régimes fonciers ne sont pas envisageables dans certains cas : monuments historiques, logements bénéficiant de régimes de déductions spéciales (Robien, Borloo, Périssol, Besson…), mais compatibles avec le dispositif Pinel. Toutefois, les contribuables ont la possibilité de demander que leurs revenus fonciers soient imposés sous le régime de bonne foi. Pour exercer cette option, il suffit de déclarer les revenus fonciers à l'aide d'une déclaration 2044 (ou spéciale 2044). Le système proprement dit doit alors être en vigueur depuis au moins 3 ans (sauf en cas de changement de situation du ménage modifiant le nombre de parts imposables).

a. Revenu brut de la propriété

Il s'agit du revenu ou du loyer effectivement perçu. Il est important de noter que le loyer (charges récupérables) payé par le locataire n'est pas inclus dans la quittance. Cependant, si le locataire se voit facturer des frais normalement assumés par le propriétaire, ils doivent être réintégrés dans le reçu. Et les subventions et allocations reçues (par exemple : allocations pour compenser la perte de loyer).

b. Frais déductibles

Il s'agit des frais de réparation et d'entretien, des frais d’administration et de gestion, de certaines déductions (des régimes fiscaux particuliers s'appliquent), des frais d'acquisition ou de préservation des revenus fonciers, des prêts à intérêt, des assurances, des travaux... Toutes ces dépenses déductibles sont strictement réglementées et font l'objet d'une abondante littérature fiscale et de nombreuses jurisprudences. Ces dépenses sont déclarées en principe à partir du montant TTC. En revanche, lorsque le loyer est soumis à la TVA, les revenus et dépenses doivent être déclarés hors taxes. Pour être acceptées comme dépense déductible par l'administration fiscale, elles doivent être liés à des revenus fonciers (ou à une partie d'un bien immobilier) dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers avec le soutien efficace du propriétaire, versés au cours de l'année d'imposition.

c. Revenu net de la propriété

Les revenus fonciers nets résultant de la soustraction du montant des dépenses déductibles des revenus fonciers bruts peuvent entraîner un déficit immobilier.

d. Cotisation sociale

Comme tous les revenus du patrimoine ou des produits de placement, les revenus de la propriété sont soumis aux cotisations de sécurité sociale. Ces cotisations sociales et leur mode de calcul figurent sur l'avis d'impôt sur le revenu et s'ajoutent à l'impôt dû.

e. Cotisation sur les revenus locatifs (CRL)

Depuis 2006, les personnes physiques qui détiennent leur bien directement ou par le biais d'une société civile ne versent plus de revenus locatifs et chacun de ces associés est exonéré d'impôt sur les sociétés. Cette contribution est égale à 2,5 % du loyer perçu au 1er janvier de l'année d'imposition pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans. Les LCR s'appliquent toujours aux entreprises et aux organisations à but non lucratif.