Institué par la loi ALUR de 2014 et effectif depuis janvier 2017, le fonds travaux est un fonds de prévoyance qui a pour objectif d’anticiper et de financer les dépenses de travaux à réaliser dans la copropriété.
Quelles sont les copropriétés concernées par la création de ce fonds obligatoire ? Comment est-il alimenté ? À hauteur de quel montant ? Comment est-il mis en place ? Quelle sanction en cas de non-constitution du fonds de travaux ?
Parcours Immo, organisme de formation en immobilier, vous dit tout à propos du fonds travaux loi ALUR.
Qu’est-ce que le fonds travaux loi ALUR et à quoi sert-il ?
Il s’agit d’un fonds pour travaux créé par la loi ALUR de 2014 pour provisionner le financement des travaux en copropriété. Son principe est le même que celui d’un fonds de prévoyance destiné à anticiper et financer des travaux obligatoires en vertu de la loi et des règlements ou ceux décidés par l’assemblée des copropriétaires hors budget prévisionnel, notamment.
Entre les travaux d’entretien, les travaux de rénovation, les travaux énergétiques, les travaux imprévus et les urgences, les charges des copropriétés s’alourdissent et ne sont pas toujours simples à financer. En anticipant les dépenses et en préfinançant les travaux, le fonds loi ALUR aide à gérer sereinement les travaux non planifiés.
Qui a l’obligation de constituer ce fonds de prévoyance ?
La constitution du fonds travaux en copropriété est obligatoire depuis janvier 2017. Cependant, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a élargi cette obligation à toutes les copropriétés d’habitation, selon un calendrier progressif :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 : syndicats de copropriétaires comptant entre 51 et 200 lots.
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 : toutes les copropriétés, y compris celles de 50 lots ou moins.
Les cas d’exceptions à la constitution du fonds travaux loi ALUR
La mise en place du fonds de réserve prévu par la loi ALUR reste facultative pour certaines copropriétés. Les cas d’exception concernent notamment :
- Les immeubles neufs en copropriété livrés il y a moins de 10 ans (contre 5 ans auparavant).
- Les copropriétés comptant moins de 10 lots, lorsque le syndicat de copropriété a décidé de ne pas mettre en place le fonds travaux après un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.
- Les copropriétés dont le diagnostic thermique global (DGT) ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les 10 années à venir.
- Les copropriétés dont le fonds de travaux déjà provisionné est équivalent ou supérieur au montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours.
Bien que facultative dans les cas ci-dessus, la création du fonds de prévoyance loi ALUR est fortement conseillée pour faire face aux travaux imprévus, valoriser votre logement via des travaux réguliers et alléger vos dépenses d’entretien.
Quel est le montant du fonds de réserve loi ALUR ?
Le fonds travaux obligatoire des copropriétés est alimenté par les cotisations annuelles versées par les copropriétaires. Son montant voté ne doit pas être inférieur au seuil minimum défini par la loi.
Les contributions des copropriétaires
Les provisions du fonds de travaux sont issues des cotisations annuelles versées par les copropriétaires. Le montant des contributions est calculé sur la base de tantièmes généraux ou de tantièmes spéciaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires.
À noter que ces cotisations sont réglées de la même manière que celles dues au titre du budget prévisionnel annuel, soit sur une périodicité trimestrielle.
Précisons enfin que la participation au fonds est obligatoire pour chaque copropriétaire. En cas de refus ou défaut de cotisation, le syndic de copropriété peut user des mêmes procédures de recouvrement que celles applicables en cas de non-paiement des charges classiques.
Les sommes versées au fonds sont-elles remboursables en cas de vente d’un lot en copropriété ?
Il faut noter que les cotisations au titre du fonds de travaux loi que verse chaque copropriétaire sont rattachées au lot et non à la personne. Elles sont définitivement acquises au syndicat de copropriété et sont non remboursables.
Par conséquent, en cas de vente d’un lot, le copropriétaire qui cède son logement ne peut pas demander le remboursement de ses contributions.
En cas de vente, il serait plus judicieux de prévoir une augmentation du prix de vente de votre bien d’un montant équivalent à la somme des provisions déjà versées dans le fonds.
Le minimum légal pour un fonds de travaux loi ALUR
Le taux de contribution annuel est fixé chaque année lors de la session ordinaire de l’AG. Conformément à la loi, le montant à verser dans le fonds travaux ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de l’exercice en cours. Par exemple, pour une copropriété dont le budget prévisionnel de l’exercice est de 65 000 €, la somme des cotisations dédiées au fonds travaux devrait atteindre au minimum 3 250 €.
Quelles dépenses de travaux peuvent être financées par votre fonds travaux ?
Les provisions du fonds de travaux loi ALUR sont destinées à financer principalement les dépenses de travaux hors budget prévisionnel. Il peut s’agir notamment des dépenses de :
- Travaux obligatoires imposés par les lois ou les règlements.
- Travaux de conservation/entretien de l’immeuble et des équipements communs, y compris les études techniques liées auxdits travaux.
- Travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l’immeuble, sur décision du syndic, même sans l’aval de l’AG.
- Travaux prévus dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adopté par l’assemblée générale.
Comment mettre en place le fonds de travaux loi ALUR en copropriété ?
Le syndicat de copropriété est chargé de la mise en place du fonds de travaux. Pour les résidences neuves, cela doit être fait après les 10 années qui suivent la livraison de l’immeuble.
Une fois que le projet est né, le syndic doit inscrire la création du fonds de travaux à l’ordre du jour de l’AG. Elle doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires, ou à la majorité simple en cas de second vote.
En cas de vote favorable, le syndic doit entamer les démarches en vue de l’ouverture du compte bancaire dédié aux cotisations spécifiques du fonds de travaux.
Fonds de travaux loi ALUR obligatoire : y a-t-il des sanctions en cas de non-constitution ?
Aucune sanction directe n’est prévue en cas de non-constitution du fonds de travaux obligatoire. Toutefois, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité du syndic en cas de manquement à cette obligation légale.