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Quel est le cadre légal de la lutte contre la discrimination dans le logement ?

Faq Non-discrimination au logement Quel est le cadre légal de la lutte contre la discrimination dans le logement ?
26-01-2022
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LE CADRE LEGAL DE LA LUTTE CONTRE LES DISCRIMINATIONS DANS LE LOGEMENT

Si un bailleur, au même titre qu'un professionnel de l'immobilier, assure qu'un candidat à la location est légitime pour donner des assurances sérieuses sur le paiement du loyer, plusieurs lois lui interdisent de sélectionner ou de rejeter un candidat sur la base d'un des critères discriminatoires :

Le Code pénal interdit le refus d'accès aux biens, tels que le logement, les services ou l'accès restreint, pour des motifs discriminatoires.

Lorsqu'un acte délibéré de discrimination par un professionnel de l'immobilier est établi, il est puni d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende - article 225-2 du code pénal.

Les personnes morales peuvent être tenues pénalement responsables des discriminations commises par leurs institutions ou représentants et passibles d'amendes pouvant aller jusqu'à 225 000 € - Articles 121-2 et 225-4 du code pénal.

Les professionnels de l’immobilier, concernés en tant que personnes morales, peuvent être frappés d’une incapacité d’exercer, (article 9-21° de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui régit les activités immobilières).

L'article 1er de la loi n° 89-62 du 6 juillet 1989 relative aux relations de location interdit également le refus d'une location pour l'un des motifs cités dans le code pénal, que la discrimination soit intentionnelle ou non.

En cas de litige au civil, ceux qui s'estiment victimes de discrimination bénéficient d'un aménagement de la charge de la preuve : une fois les éléments permettant de présumer la discrimination établis, il appartient au défendeur, au bailleur ou un professionnel immobilier de justifier sa décision.

Les différentes formes de discrimination définies par la loi

La loi n° 2008-496 du 28 mai 2008, portant adaptation de diverses dispositions du droit communautaire en matière de lutte contre les discriminations, prévoit 4 formes de discrimination interdites : la discrimination directe, la discrimination indirecte, le harcèlement discriminatoire et la discrimination interdite.

a. La discrimination directe

C'est le fait que les gens sont traités différemment, intentionnellement ou non, selon des normes interdites par la loi. Les propriétaires ou les agences refusent de considérer les demandes des personnes parce qu'elles sont considérées comme d'ascendance étrangère. Afin de vérifier qu'il n'y a pas de discrimination directe, il est important de s'assurer que les mêmes critères de sélection sont utilisés pour tous les candidats locataires lorsqu'ils sont comparables.

b. La discrimination indirecte

Lorsqu'une norme, règle ou pratique est manifestement neutre, notamment à l'égard de personnes ayant des caractéristiques protégées (sexe, âge, origine, handicap...), on parle de discrimination indirecte, sauf si la norme, la règle ou la pratique est conforme à des objectifs légitimes et la proportionnalité.

Les agents immobiliers ne considèrent pas les candidatures ou les parrainages de personnes dont les ressources proviennent d'allocations plutôt que d'un emploi.

La prévention des loyers impayés est légale, mais la pratique constitue une exigence disproportionnée car elle entraîne l'exclusion systématique de certains candidats à la location, tels que les personnes handicapées, les allocations ou les retraités, précisément parce qu'ils ont été acquis en raison de leur handicap, et peuvent demander des garanties supplémentaires dans le même temps.

Afin de vérifier qu'il n'existe pas de discrimination indirecte, il est important de s'assurer que les normes, règles ou pratiques sont bien nécessaires pour rechercher la solvabilité et la sécurité ; et de vérifier qu'elles ne défavorisent aucune catégorie de personnes en interdisant des normes.

c. Le harcèlement discriminatoire

Le harcèlement moral se caractérise par des comportements particulièrement graves ou répétés (propos désobligeants, intimidations, insultes, etc.) qu'une personne subit dans le but ou pour effet de porter atteinte à sa dignité ou de créer un environnement intimidant, hostile, dégradant, humiliant ou offensant. Un tel comportement est discriminatoire lorsqu'il se rapporte à des normes interdites.

Exemple :

Le propriétaire a remarqué que son locataire était homosexuel et lui a fait des commentaires homophobes. Les sanctions pour une telle conduite sont de la même manière que dans l'emploi où est plus courant aujourd’hui.

Lorsqu'un acte a pour effet de porter gravement atteinte à la dignité d'une personne, il peut suffire à le qualifier de harcèlement.

d. L’injonction à discriminer

La responsabilité de la personne (ou de l'organisation) qui demande la discrimination et de la personne qui procède à la discrimination, peut être engagée, que la demande ait été exécutée ou non.

Exemple :

Conformément aux instructions impératives de ses clients, les agents immobiliers excluent les personnes d'origine nord-africaine lors de la recherche de locataires.

Dans la décision, l'intermédiaire et le bailleur ont été reconnus coupables de discrimination directe. Si un propriétaire exécute des instructions discriminatoires lors de la recherche d'un locataire, le statut d'intermédiaire du professionnel ne le protège pas d'être récusé devant les tribunaux ou par les défenseurs des droits.

Les contraintes de l’environnement juridique

Certaines mesures ou mécanismes prévus par la loi peuvent encourager des comportements discriminatoires.

Cela est particulièrement vrai lorsqu’on prend des mesures pour protéger les personnes de plus de 65 ans aux ressources limitées contre le congé du bailleur.

Le droit au logement social est acquis en vertu du dispositif de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 sur les relations locatives qui protège les locataires des bailleurs de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond PLUS.

A l'anticipation d'une difficulté à résilier un bail du fait de cette protection s'ajoutent souvent des préjugés divers, parfois liés à la nature des ressources issues des retraites, jugées moins fiables que le salaire régulier garanti. Le loyer est parfois difficile avec des quartiers présumés jeunes.

Les défenseurs des droits soutiennent que la discrimination est grave dans ce contexte, en particulier lorsque les refus impliquent des personnes dont les ressources sont bien supérieures à la limite légale.

Un exemple de refus de louer à une personne senior, potentiellement protégée d’un congé par la loi

Les agents immobiliers refusent de louer aux retraités, évoquant d'éventuelles difficultés à résilier le bail, notamment le non-paiement du loyer. L'agence a estimé que la discrimination fondée sur l'âge était claire et a renvoyé l'affaire aux procureurs. Une agence immobilière et son gérant ont été condamnés par le tribunal correctionnel de Versailles.

Sur les conseils des défenseurs des droits, les motifs d'interdiction mentionnés à l'article 1er de la loi du 6 juillet 1989 sur les relations locatives sont cohérents avec les motifs du code pénal depuis la promulgation de la loi sur l'habitat et l'aménagement urbain (24 mars 2014) . ALUR), qui inclut désormais l’âge.

Des risques de discrimination accrus en présence d’une pluralité d’acteurs

Les professionnels de l'immobilier sont à l'interface d'interlocuteurs différents, chacun poursuivant ses propres objectifs, et sont fortement exposés au risque de discrimination sous l'effet de pressions multiples.

C'est particulièrement vrai dans le secteur urbanisé, où les fortes tensions sur le marché contribuent à accroître la demande des bailleurs, et où la plupart des logements sont situés dans des immeubles collectifs, augmentant le nombre d’interlocuteurs.

Outre les bailleurs et les locataires qui sont au cœur de la relation locative, les professionnels doivent également envisager les relations avec d'autres interlocuteurs comme les assurances dans le cadre du contrat de garantie des loyers impayés proposé au bailleur. Le conseil ou le syndicat des copropriétaires, dont les décisions peuvent avoir un impact sur la relation locative.

Face à ces demandes multiples parfois contradictoires, les professionnels peuvent donc être incités à anticiper ou transmettre des demandes discriminatoires.