Loi ALUR location : tout savoir
Adoptée en mars 2014, la loi ALUR est venue enrichir et renforcer le dispositif normatif régissant l’urbanisme et le secteur de l’immobilier en France. Depuis son entrée en vigueur, elle a apporté des changements majeurs dans la sphère de l’immobilier dont l’application s’est faite de manière progressive. Un pan important de cette nouvelle réglementation concerne spécifiquement la location immobilière. Parcours Immo vous propose d’en découvrir l’essentiel dans cet article.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR ou loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové est un texte législatif mis en place par l’État français pour encadrer le secteur de l’immobilier. Adoptée en 2014, elle est également connue sous le nom de loi Duflot II.
Ce corpus normatif a pour objectif de favoriser l’accès à un logement décent et abordable pour tous les français, mais pas seulement. Il entend réguler le marché de l’immobilier et instaurer un équilibre dans les rapports entre les différents acteurs de ce marché que sont : les agents immobiliers, les locataires, les bailleurs/propriétaires, les copropriétés, les syndics et les agences de location.
Les évolutions de la loi ALUR
Promulguée en mars 2014 après la validation du Conseil constitutionnel, l’application de la loi ALUR s’est faite de manière progressive. En effet, l’entrée en vigueur de certaines dispositions a été différée dans le temps. Bon nombre de changements introduits par la loi ALUR de 2014 ont revêtus leur applicabilité entre la période de 2015 à 2019, sur des points spécifiques en lien avec la réglementation des locations, la colocation et les copropriétés, notamment. À titre d’exemple, l’année 2017 aura marqué l’entrée en vigueur de certaines obligations pour les copropriétés concernant le fond de travaux obligatoire et le diagnostic technique global (DTG).
Les changements phares de la loi ALUR pour la location
Nous parcourons ci-dessous quelques mesures et points phares qui ont changé en matière de location avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
De nouvelles mesures pour la mise en location d’immeubles d’habitation
Afin de lutter contre les «marchands de sommeil» et la location de logement inadéquats, la loi ALUR a renforcé les règles concernant la mise en location d’immeubles d’habitation. Ainsi, outre le permis de louer instauré par le décret n°2016-1790, deux régimes ont été introduits pour la mise en location de logements : la déclarations et l’autorisation. Les propriétaires qui louent des immeubles doivent, selon le cas :
- faire une déclaration de mise en location, auprès de sa collectivité, à la signature du contrat de bail ;
- demander et obtenir une autorisation préalable de mise en location auprès de l’administration.
Le bannissement des habitats indignes
Les habits indignes ne sont autre que des immeubles locatifs non adaptés à un usage d’habitation, mais utilisés comme tels. Ce qualificatif s’étend aux logements qui ont l’inconvénient d’exposer leurs occupants à des risques sanitaires et de sécurité.
La loi ALUR intègre des dispositions visant à lutter contre la mise en location de ce type d’habitats. Son décret d’application n⁰2016-1790 cité plus haut, donne plein pouvoir à l’administration des collectivités de vérifier la qualité des logements destinés à la location.
Conformément au décret de 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, les collectivités peuvent définir des zones géographiques pour lesquelles une déclaration ou une autorisation de mise en location est requise.
Définition de zones tendues et encadrement des loyers
La loi ALUR a défini une liste de zones dites tendues. Il s’agit plus concrètement d’aires géographiques caractérisées par un déséquilibre du marché immobilier en raison de l’insuffisance de l’offre face à une demande importante.
Une mesure phare de la loi ALUR a consisté à encadrer les loyers dans les villes les villes situées en zone tendue. L’objectif étant de protéger les locataires en déterminant des valeurs de référence pour la fixation des prix des loyers auxquelles devront se conformer les agences et les bailleurs qui louent des biens.
Des modèles type pour le contrat de location et l’état des lieux
La loi ALUR a prévu un nouveau modèle type pour les baux d’habitation. En vigueur depuis 2015, tous les contrats doivent être rédigés dans la forme définie par le modèle de contrat type pour la location meublée et la location à nu. Le dispositif liste un ensemble de mentions et d’informations qui doivent obligatoirement apparaître dans le contrat en plus des clauses que peuvent ajouter les parties.
La loi ALUR pour la location en 2016 a également instauré un modèle type d’état des lieux afin de simplifier les démarches. Cela concerne aussi bien les états des lieux d’entrée et de sortie.
Conformément aux prescriptions de la réglementation, le modèle type d’état des lieux devra notamment comporter une grille de vétusté qui permet de distinguer clairement la part de vétusté du à la charge du bailleur et celle à la charge du locataire, tout en précisant si des travaux sont nécessaires.
La loi ALUR et le préavis
Un autre changement de la loi ALUR pour la location concerne le raccourcissement du délai de préavis. Autrefois à 3 mois, le délai est passé à 1 mois avant la résiliation du bail par le locataire.
Cette disposition vaut spécifiquement pour les locataires qui louent des logements situés en zone tendue. Elle s’étend également aux personnes à mobilité réduite touchant l’AAH, ainsi que les personnes sujettes à des problèmes de santé nécessitant un déménagement.
La loi ALUR et la location meublée
L’avènement de la loi ALUR en 2014 a permis de combler le vide juridique concernant la réglementation de la location meublée. Elle a d’abord étendu l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 régissant la location vide à la location meublée.
Elle a ensuite prévu une série de dispositions spécifiques pour réglementer les meubles obligatoires dans les logements dits meublés, ainsi que le délai de préavis et le dépôt de garantie en location meublée.
La loi ALUR et la caution en location
En règle générale, le bailleur peut exiger une caution simple ou une caution solidaire aux locataires qui veulent louer son bien. La loi Alu à modifié le formalisme de la caution et les conditions dans lesquelles le bailleur peut l’exiger du locataire.
En effet, depuis mars 2014, l’acte de cautionnement rédigé doit comporter les mentions obligatoires listées par la loi sous peine de nullité. En outre, la loi ALUR interdit le cautionnement pour le bailleur lorsque ce dernier possède une assurance loyer impayé, à l’exception des cas où le locataire est un étudiant.
