Adoptée en mars 2014, la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a profondément modifié le secteur immobilier en France. En renforçant la régulation du marché locatif et en introduisant de nouvelles obligations pour les propriétaires et les locataires, elle a marqué un tournant dans la législation immobilière. Depuis son entrée en vigueur, elle a été complétée par d’autres lois, notamment la loi ELAN (2018) et la loi Climat et Résilience (2021).
Découvrez dans cet article l’essentiel des mesures toujours en vigueur en 2024 et les évolutions à connaître si vous êtes bailleur, locataire ou investisseur immobilier.
Qu’est-ce que la loi ALUR ?
La loi ALUR, également appelée loi Duflot II, a été mise en place pour :
- Favoriser l’accès au logement pour tous en encadrant les pratiques abusives.
- Renforcer la protection des locataires face à la hausse des loyers et aux logements insalubres.
- Réguler les rapports entre bailleurs, locataires et professionnels de l’immobilier.
- Établir un cadre légal pour la location meublée, auparavant moins encadrée que la location nue.
Avec le temps, certaines dispositions de la loi ALUR ont été ajustées ou renforcées par de nouvelles réformes, notamment pour l’encadrement des loyers, le permis de louer et la lutte contre l’habitat indigne.
Les principaux changements de la loi ALUR pour la location
Encadrement des loyers en 2024 : quelles villes concernées ?
La loi ALUR avait initialement introduit l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues. Cependant, cette mesure avait été suspendue en 2017, avant d’être réintroduite et renforcée par la loi ELAN de 2018.
Aujourd’hui, l’encadrement des loyers est appliqué dans plusieurs grandes villes, notamment :
- Paris
- Lille
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis)
- Grenoble et Annecy (expérimentation en cours)
Mise à jour régulière : La liste des villes concernées évolue chaque année. Il est recommandé de consulter le site officiel de l’ANIL ou de la préfecture pour connaître les dernières mises à jour.
Réduction du préavis à 1 mois en zone tendue
Avant la loi ALUR, les locataires devaient respecter un préavis de 3 mois pour quitter un logement. Désormais, ce délai est réduit à 1 mois pour :
Les logements situés en zone tendue.
Les locataires en situation de précarité (bénéficiaires de l’AAH, RSA, mutation professionnelle, problèmes de santé).
Important : La liste des zones tendues est mise à jour régulièrement et concerne plus de 1 000 communes en France.
Permis de louer et lutte contre l’habitat indigne
Pour lutter contre les logements insalubres et les marchands de sommeil, la loi ALUR a instauré le permis de louer, renforcé depuis par la loi Climat et Résilience de 2021.
Dans certaines villes, avant de louer un bien, le propriétaire doit :
- Déclarer la mise en location auprès de la mairie.
- Obtenir une autorisation préalable de location, sous peine d’amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
Les zones concernées par le permis de louer incluent notamment :
- Paris
- Saint-Denis
- Lille
- Toulouse
- Marseille
- Et plusieurs autres communes définies par arrêté préfectoral.
Contrat de bail et état des lieux : modèles types obligatoires
Depuis 2015, la loi ALUR impose un modèle type de bail pour la location vide et meublée. Ce contrat doit contenir des mentions obligatoires, dont :
- La durée du bail (1 an en meublé, 3 ans en vide).
- Le montant du loyer et des charges.
- La répartition des frais entre bailleur et locataire.
L’état des lieux doit également suivre un modèle standardisé, incluant une grille de vétusté pour distinguer l’usure normale des éventuelles dégradations.
Renforcement des règles pour la location meublée
- La loi ALUR a aligné plusieurs règles de la location meublée sur celles de la location vide. Parmi les obligations en 2024:
- Un bail d’un an minimum (ou 9 mois pour les étudiants).
- Un dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer.
- Un mobilier obligatoire comprenant au minimum : lit, table, plaques de cuisson, vaisselle, réfrigérateur, etc.
- L’encadrement des loyers s’applique aussi aux locations meublées en zone tendue.
Garantie Visale : une alternative à la caution
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les propriétaires ne peuvent plus cumulativement exiger une caution et une assurance loyer impayé, sauf pour les étudiants.
Pour faciliter l’accès au logement, l’État a mis en place la garantie Visale, qui remplace la caution pour certains locataires (étudiants, jeunes actifs, précaires).
Ce qu’il faut retenir sur la loi ALUR en 2024
La loi ALUR a profondément transformé le marché locatif en renforçant la protection des locataires et en encadrant les pratiques des propriétaires.
- L’encadrement des loyers est maintenu et étendu dans plusieurs grandes villes.
- Le permis de louer devient obligatoire dans de plus en plus de communes.
- Le préavis réduit à 1 mois pour les zones tendues et certains profils.
- Les contrats de location et les états des lieux suivent des modèles types obligatoires.
- La location meublée est désormais fortement encadrée.
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