Dans le paysage immobilier français, les transactions en VEFA sont une pratique courante. La technique consiste pour un acheteur/investisseur à faire l’acquisition d’un bien immobilier alors qu’il n’est encore qu’à l’état de plan ou en cours de construction. En raison de la marge d’incertitude qui plane sur la réalisation du projet et la livraison du bien, la vente en VEFA fait l’objet d’une réglementation stricte pour la sécurité des parties engagées dans une telle opération.
Dans cet article, Parcours Immo, votre partenaire pour les formations en immobilier pour le renouvellement de votre carte professionnelle, vous dit tout à propos de la vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.
VEFA immobilier : définition
Vente en l’état futur d’achèvement, telle est la signification de VEFA. Cette transaction immobilière fait référence à l’achat d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit. Vous réservez le bien, vous financez la construction par paiements échelonnés et devez attendre la fin des travaux pour y vivre (ou le mettre en location). On parle encore de logement neuf sur plan pour désigner ce type de bien immobilier.
Un contrat de réservation VEFA permet alors de réserver l’achat du bien et fixe les conditions de la vente qui seront entérinées par un contrat de vente définitif. Ce dernier formalise le transfert de propriété du bien du promoteur immobilier à l’acquéreur, qui deviendra pleinement effectif à l’achèvement des travaux.
Les mentions obligatoires dans un contrat de vente en VEFA
L’achat en VEFA fait l’objet d’un contrat de vente définitif qui précise les conditions et modalités de l’opération. Pour être valide, le contrat VEFA doit contenir certaines mentions et clauses obligatoires. Parmi celles-ci figurent notamment l’identité et les coordonnées des parties (l’acheteur et le vendeur ou promoteur immobilier).
Viennent ensuite, les caractéristiques du futur logement :
- l’emplacement géographique et son adresse,
- une description détaillée (de la surface, des pièces, des annexes),
- les équipements prévus,
- les matériaux de construction utilisés.
Le contrat VEFA doit également indiquer les modalités de la vente, notamment :
- le prix prévisionnel de la vente du bien,
- les conditions de révision dudit prix,
- le financement du bien,
- la date de signature de l’acte de vente notarié,
- le calendrier prévisionnel d’appel de fonds,
- la date de livraison du bien.
Les avantages d’un achat en VEFA
L’achat d’un programme immobilier en VEFA présente de nombreux avantages pour l’acquéreur. Une acquisition en VEFA est la promesse d’un logement neuf moderne et fonctionnel. Il est construit selon les dernières normes environnementales, ce qui le rend énergétiquement performant.
L’achat d’un bien sur plan offre la possibilité à l’acquéreur de suivre l’évolution des travaux et d’apporter sa touche de personnalisation pour l’aménagement, les équipements et l’agencement du futur logement.
Comme pour les biens neufs, les constructions en VEFA sont couvertes par la garantie décennale qui vous protège contre les vices, défauts de construction et travaux sur 10 ans.
Dans le cadre d’une vente en VEFA, l’acheteur bénéficie de frais de notaire réduits de 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 9 % pour l’achat d’un logement ancien.
VEFA et investissement immobilier locatif
Aux avantages généraux ci-dessus s’ajoutent les avantages fiscaux qui peuvent être octroyés dans le cadre d’un investissement locatif neuf basé sur l’achat d’un logement en VEFA. Outre l’exonération de la taxe foncière sur 2 ans, une transaction immobilière en VEFA permet à l’investisseur, sous certaines conditions, de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.
Le dispositif Pinel ayant pris fin en décembre 2024 (avec une prolongation sous conditions jusqu’en mars 2025), d’autres solutions existent en 2025 pour la défiscalisation immobilière, comme la loi Denormandie, le statut LMNP ou encore la loi Malraux pour les biens situés en secteur sauvegardé.
Vente en l’état futur d’achèvement : les étapes de l’opération
De la signature du contrat de réservation à la vente d’un bien immobilier en état futur d’achèvement, il existe 5 étapes clés, que nous examinons en détail ci-dessous.
1/ La signature du contrat de réservation
Lorsqu’il a trouvé le lot qui l’intéresse dans un programme immobilier en VEFA, l’acheteur ou l’investisseur entre en contact avec le promoteur pour le réserver. La signature du contrat de réservation empêche alors le promoteur/vendeur de revendre le même lot à une autre personne.
Le contrat précise les détails du projet de construction, les caractéristiques du bien, la date de livraison… Il est établi en 2 exemplaires par le promoteur qui se charge de fournir une copie à l’acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Un dépôt de garantie (non obligatoire) peut être requis par le vendeur lors de la signature du contrat de réservation.
2/ La recherche de financement
Après la signature du contrat de réservation vient la recherche du financement. Mais avant, il est important de relever que l’acheteur dispose toujours d’un délai de 10 jours pour éventuellement changer d’avis et annuler sa réservation.
À défaut d’une annulation du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de 15 jours pour trouver le financement ou le prêt immobilier nécessaire pour l’achat futur.
3/ L’authentification de l’acte de vente
Une fois que le soutien financier est acquis, l’acheteur et le vendeur du bien VEFA peuvent se retrouver chez le notaire pour la signature de l’acte de vente authentique. Il s’agit du contrat de vente définitif qui vient entériner l’accord initialement conclu dans le contrat de réservation.
4/ Le paiement échelonné
Après la signature, vient l’étape d’échelonnement des paiements. Il s’effectue par appel de fonds conformément à un calendrier prévisionnel et en tenant compte de l’état d’avancement des travaux. Il est question de verser progressivement un pourcentage du prix global à mesure que le chantier avance. L’échelonnement du paiement est encadré par la loi et ne dépend pas du bon vouloir du promoteur immobilier. 3 taux sont définis pour le règlement :
- 35 % du prix dès l’achèvement des fondations,
- 35 % du prix à la pose du toit,
- 25 % du prix à l’achèvement des travaux (20 %) et la mise à disposition du bien (5 %).
5/ La visite et livraison du bien achevé
Lorsque les travaux de construction sont achevés, l’acquéreur est convié à une visite du bien. C’est l’occasion de vérifier la présence d’éventuels défauts, malfaçons ou vices dans l’immeuble et de les notifier au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison.
En l’absence de défauts et lorsque les travaux sont jugés conformes, le promoteur peut prendre possession du logement pour y habiter ou le louer. La mise à disposition du bien enclenche le délai des garanties dont bénéficie votre construction neuve.
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