Tout savoir sur la SCI

I. Introduction sur la société civile

 1. QU’EST-CE QU’UNE SOCIÉTÉ CIVILE ? 

a) Autonomie du patrimoine social

b) Quelles sont les caractéristiques de la société civile ?

c) Quel est l’intérêt de la société civile ?

 2. COMMENT CONSTITUER UNE SOCIÉTÉ CIVILE ? 

a) Objet social : définition

b) Les intérêts liés à la détermination de l’objet social

c) Formulation de l’objet social

 3. QUELS SONT LES PRÉ-REQUIS EN MATIÈRE CIVILE ? 

a) Objet social doit être civil

b) Quels apports dans une société civile ?

 4. QUELLES SONT LES OBLIGATIONS RELATIVES AU CAPITAL SOCIAL ? 

a) Société à capital nul

b) Les étapes de la constitution d’une société civile

c) Les principales opérations relatives à la création

 5. QUELLE FISCALITÉ POUR LES APPORTS A UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ? 

a) Société à capital nul

b) Quelles sont les formalités à accomplir ?

c) Réalisation des formalités

d) Paiement des droits d’enregistrement

 6. QUEL EST LE MONTANT DES DROITS D’ENREGISTREMENT DUS ? 

a) Apports à des sociétés civiles non passibles de l’impôt sur les sociétés

b) Apports à des sociétés civiles passibles de l’impôt sur les sociétés

c) Quelle TVA sur les apports immobiliers au profit d’une société civile immobilière ?

d) Régularisation des déductions de TVA antérieurement pratiquées

 II. Pourquoi constituer une société civile immobilière ? 

 III. Choix du régime fiscal 

 IV. La gestion fiscale d’une société civile immobilière 

 1. QUELLE FISCALITÉ APPLICABLE POUR LES APPORTS RÉALISÉS À TITRE ONÉREUX ? 

a) Apports à titre onéreux

b) Quel impôt sur les plus-values s’agissant d’un particulier ?

c) Quel impôt sur les plus-values s’agissant des professionnels ?

 2. QUELLE IMPOSITION S’AGISSANT D’UN ENTREPRENEUR INDIVIDUEL ? 

a) Régime des plus-values professionnelles

b) Les règles spécifiques à certains bien

c) La fiscalité des sociétés civiles immobilières

d) Sociétés civiles soumises au régime fiscal des sociétés de personnes

 3. COMMENT EST DÉTERMINÉ LE RÉSULTAT IMPOSABLE ? 

a) Détermination du résultat imposable

b) Imposition des associés personnes physiques de la SCI

c) Imposition des entreprises ou sociétés membres de la société civile

 4. COMMENT EST RÉPARTI LE RÉSULTAT DE LA SOCIÉTÉ CIVILE ENTRE LES ASSOCIÉS ? 

a) Répartition du résultat social : les règles de répartition

b) Assujettissement à l’impôt

c) Les sociétés civiles soumis à l’impôt sur les sociétés

 5. LES SOCIÉTÉS CIVILES RELEVANT DE PLEIN DROIT A L’IMPOT SUR LES SOCIÉTÉS 

a) Remarque préliminaire

b) Les spécificités s’agissant des activités immobilières

c) Les locations d’immeubles

 6. QUELLES SOCIÉTÉS CIVILES BÉNÉFICIENT DE L’OPTION POUR L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS ? 

a) Sociétés civiles relevant sur l’option de l’impôt sur les sociétés

b) Quels sont les différents types de sociétés civiles immobilières ?

 7. COMMENT SONT IMPOSÉS LES ASSOCIÉS, PERSONNES PHYSIQUES, DES SCI ? 

a) Les recettes à prendre en compte pour la détermination du revenu foncier

b) Que faire en cas de constatation d’un déficit foncier ? 

 8. COMMENT IMPUTER UN DÉFICIT FONCIER SUR LE REVENU GLOBAL ? 

a) Quelles sont les dépenses imputables sur le revenu global

b) Que faire en cas de multiplicité de revenus fonciers ?

 9. COMMENT IMPUTER LE DÉFICIT SUBSISTANT SUR LES ANNÉES SUIVANTES ? 

a) La fiscalité applicable aux plus-values réalisées par une SCI 

b) Les opérations imposables

 10. LES BIENS IMPOSABLES 

a) Les exonérations 

b) Comment déterminer la plus-value ?

 11. LES ABATTEMENTS APPLICABLES 

a) Abattement pour « durée de détention » 

b) La fiscalité applicable en cas de vente des parts sociales de la SCI

c) Comment est appréhendée la notion de prépondérance immobilière ? 

 12. LES PARTICULARITÉS D’UNE CESSION DE PARTS DÉMEMBRÉES DE SCI 

a) Comment les moins-values sont-elles prises en compte ? 

b) Comment les plus-values sont-elles imposées ?

V. Montage fiscale, donation-partage et démembrement de propriété via une SCI 

1. LA DONATION-PARTAGE ET LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ 

a) En quoi consiste le montage fiscal de donation-partage avec démembrement de propriété via une SCI ?

b) Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? 

c) Quelle peut-être l’origine du démembrement de propriété ? 

d) Qu’est-ce qu’une donation avec réserve d’usufruit ? 

e) Quelle fiscalité pour la donation avec réserve d’usufruit ? 

f) Comment évaluer les droits démembrés ? 

g) Comment utiliser le démembrement de propriété pour transmettre un actif immobilier ?

 2. LE MONTAGE 

a) En quoi consiste le montage – apport de la nue-propriété de l’immeuble à une SCI suivi de la donation des parts ?

b) Quel est l’intérêt de recourir à une société civile dans le cadre de ce type de montage ? 

c) Quelles sont les conséquences fiscales de ce montage ? 

d) Quelles conséquences fiscales pour l’apporteur ? 

e) La validité de ce schéma peut-elle être remise en cause ? 

f) Le montage en question peut-il constituer malgré tout un abus de droit ? 

g) Quels autres schémas d’optimisation peuvent être envisagés ? 

h) L’intérêt du schéma ? 

i) Les conséquences fiscales du montage

 VI. Fictivité 

 VII. Souplesse de la SCI 

 VIII. Refinancement par une vente à soi-même 

 IX. Séparation des patrimoines immobiliers et professionnels 

X. Insaisissabilité de la résidence principale 

 XI. Mise à disposition gratuite d’un bien immeuble au profit d’un associé 

 XII. Statut patrimonial des époux 

 XIII. Statuts des concubins 

XIV. Gestion d’une indivision successorale 

 XV. Gestion des biens d’un incapable 

XVI. Démembrement d’immeubles en usufruit et nue-propriété

XVII. Transmission à titre gratuit 

a) Première hypothèse 

b) Deuxième hypothèse