Ce qui change dans l’immobilier d’ici la fin d’année : lois, fiscalité et obligations à anticiper
La fin d’année marque un moment clé pour les propriétaires, investisseurs et futurs acquéreurs, avec plusieurs ajustements majeurs à connaître dans la loi, la fiscalité et les obligations immobilières. Anticiper ces changements est essentiel pour mieux planifier ses investissements et éviter les écueils en 2025.
1. Projet de Loi de Finances 2025 : impacts majeurs pour les propriétaires
La Loi de finances 2025 introduit plusieurs mesures courantes et inédites qui vont impacter les porteurs de projet immobilier, notamment les propriétaires et les primo-accédants.
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Le PTZ est désormais élargi à l’ensemble du territoire, incluant même les communes périurbaines et rurales autrefois exclues. Les maisons individuelles seront à nouveau éligibles dans certains cas. Cette évolution vise à soutenir l’accession à la propriété pour les ménages modestes sur tout le territoire français, sans distinction de tension des marchés locaux. L’enjeu majeur sera d’être attentif aux nouveaux critères d’éligibilité, qui devraient cibler davantage la performance énergétique et la composition familiale du foyer.
Hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : À compter du 1er avril 2025, les frais de notaire, ou DMTO, pourront être augmentés de 0,5 point par les départements, portant le plafond à 5% pour les transactions immobilières. Cette revalorisation aura un impact direct sur le coût d’achat, sauf pour les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale et bénéficient d’une exonération sur ce point.
Révision fiscale pour le LMNP : Pour les locations meublées non professionnelles (LMNP), la loi impose désormais la réintégration des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value à la revente d’un bien, hors cas spécifiques (étudiants, seniors, EHPAD). Cela alourdit la fiscalité des investisseurs ayant utilisé ce levier, avec une hausse sensible de l’imposition finale sur les plus-values.
Baisse du budget de MaPrimeRénov’ et révision des abattements pour plus-values immobilières : L’aide à la rénovation énergétique connaîtra une diminution de ses plafonds à partir de janvier 2026, avec un recentrage sur les opérations les plus performantes et un reste à charge plus élevé pour les propriétaires. Les abattements appliqués pour le calcul des plus-values immobilières seront aussi réduits, ce qui augmente le montant imposable à chaque cession de bien hors résidence principale.
Points clés à anticiper :
- – PTZ plus accessible partout en France, critères d’accès à surveiller
- – Frais de notaire jusque 5% selon les départements
- – Fiscalité des meublés plus contraignante, stratégie à revoir
- – Rénovation énergétique : budget MaPrimeRénov’ plus limité, plafonds d’aide en baisse
- – Abattements dégressifs, plus-values plus imposées hors résidence principale
2. Fin du dispositif Pinel « classique » : bilan et alternatives
Le dispositif Pinel « classique » est amené à disparaître au 31 décembre 2024, laissant place uniquement au Pinel+ dès 2025.
Derniers mois pour investir sous le Pinel historique : La fenêtre de signature pour bénéficier du régime Pinel classique se referme à la fin de 2024. Cette dernière ligne droite incite à une forte réactivité si l’on veut profiter des taux de réduction d’impôt antérieurs et des critères d’accès moins sévères.
Pinel+ : exigences accrues dès 2025. Pinel+ impose des critères plus stricts sur l’efficacité énergétique, la surface utile minimale et la qualité d’usage des logements. L’objectif affiché est d’encourager un parc locatif plus vertueux, mais la sélection des biens et la simulation de rendement devront être plus attentives, car le ticket d’entrée sera plus élevé et les conditions de location plus contraignantes.
Montée en puissance des logements locatifs intermédiaires (LLI) : Face à la fin du Pinel classique, de nombreux investisseurs se tournent désormais vers le locatif intermédiaire (LLI), qui bénéficie encore d’avantages fiscaux et répond à un besoin croissant des classes moyennes et actifs locaux.
Points clés à anticiper :
- – Dernière chance pour profiter du Pinel classique
- – Pinel+ : critères énergétiques et qualité supérieurs, accès restreint
- – Sélection des biens et simulation de rendement essentielles
- Attention aux pièges liés à la précipitation, choix du régime alternatif (LLI, Denormandie, etc.)
3. Rénovation énergétique et obligations nouvelles
2025 s’annonce comme une année pivot pour les bailleurs et propriétaires, avec une accélération des calendriers d’obligation pour la rénovation énergétique.
MaPrimeRénov’ : Les nouvelles règles durcissent les critères d’accès dès septembre 2025. Les rénovations “globales” et performantes sont favorisées, mais l’aide MaPrimeRénov’ est recentrée et son budget abaissé en 2026, avec un reste à charge plus important. Les audits énergétiques deviennent obligatoires pour bénéficier de la majorité des financements.
Interdiction progressive de louer les passoires thermiques :
- Logements classés G : interdiction effective depuis 2025, toutes locations sont proscrites
- Logements F : prochaine étape à surveiller, probablement 2028-2030 selon les annonces gouvernementales
- Logements E : horizon 2034 fixé pour l’interdiction, incitant les propriétaires à engager rapidement des travaux.
Points clés à anticiper :
- – Calendrier des audits et travaux obligatoires à respecter
- – Nouveau reste à charge et budget réduit pour MaPrimeRénov’
- – Interdictions locatives progressives pour les classes G, F, puis E
- – Anticiper la vacance locative et la plus-value sur biens rénovés à l’avance
4. Nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dès octobre 2025
À partir du 1er octobre 2025, le DPE évolue et se dote de nouvelles modalités pour renforcer la fiabilité et la transparence des diagnostics.
Nouvelle méthode de calcul : Les évaluations tiendront compte d’un référentiel plus complet, intégrant la consommation énergétique réelle et l’isolation du logement. Cette modification s’accompagne d’une harmonisation nationale pour limiter les disparités régionales.
Contrôles qualité renforcés et sanctions : Les diagnostiqueurs devront respecter des procédures strictes, sous peine de sanctions financières. Un QR code figure sur chaque rapport, permettant aux propriétaires, locataires et acheteurs de vérifier les informations directement en ligne.
Impacts sur les transactions et les travaux : La fiabilité du nouveau DPE influera sur la valorisation des biens, le calcul de la performance énergétique et les conditions d’accès aux aides à la rénovation. Les propriétaires devront être attentifs à la validité du diagnostic pour vendre ou louer en toute légalité. Consultez en détails les nouveautés du DPE
Points clés à anticiper :
- – Prendre en compte la nouvelle méthode de calcul pour toute transaction
- – S’assurer que son diagnostiqueur est certifié et conforme
- – Exploiter le QR code pour suivre l’évolution du DPE et anticiper les travaux
5. Fiscalité immobilière : réajustements et incertitudes persistante
La fin d’année 2025 verra plusieurs tendances fiscales se confirmer ou se discuter :
Ajustements des abattements sur plus-values immobilières : Les exonérations seront moins avantageuses sur les résidences secondaires et les biens locatifs, ce qui augmente le montant imposable.
Évolutions possibles de la taxe foncière : Les collectivités peuvent ajuster le taux ou le plafond en fonction de leur politique locale et du soutien aux rénovations énergétiques, certains propriétaires verront leur taxation évoluer en 2025-2026.
Mesures de soutien à la rénovation : En parallèle des coups de rabot fiscaux, certains dispositifs de soutien à la rénovation seront renforcés pour accompagner la transition énergétique des parcs locatifs.
Points clés à anticiper :
- – Surveiller les annonces locales sur l’évolution de la taxe foncière
- – Mieux simuler la fiscalité sur les plus-values avant toute cession
- – Suivre l’éligibilité aux dispositifs d’aide rénovation et aux abattements